Notaris

Het koopcontract

Op het moment dat je met de verkoper overeenstemming bereikt over de aankoopprijs, wordt er een koopovereenkomst opgesteld. In deze overeenkomst staan alle afspraken met betrekking tot de woning. De koopovereenkomst wordt vaak opgesteld door de makelaar, maar je kunt het koopcontract ook door een notaris op laten stellen.

Inhoud koopcontract

  1. Gegevens van verkoper en koper
  2. Gegevens over de woning
  3. Afspraken over de prijs
  4. Afspraken over de betaling
  5. De datum van oplevering
  6. Eventuele lijst met over te nemen roerende zaken
  7. Ontbindende voorwaarden

Wat is de wettelijke bedenktijd?
Nadat je de koopovereenkomst hebt getekend, heb je als consument het recht om gedurende drie dagen de koopovereenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Ook kan in overleg met de verkoper worden afgesproken dat de bedenktijd langer is dan 3 dagen. Het overeenkomen van een kortere bedenktijd is niet mogelijk.

Indien je toch wilt afzien van aankoop van het huis is het verstandig om binnen deze drie dagen de makelaar hiervan schriftelijk op de hoogte te brengen.

Wat zijn ontbindende voorwaarden?
In een koopovereenkomst worden vaak ontbindende voorwaarden opgenomen.

Ontbindende voorwaarden zijn situaties waarin de koper na ondertekening van de koopovereenkomst deze alsnog mag ontbinden. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst zijn:

  1. De financiering komt niet rond.
  2. De uitkomst van de bouwkundige keuring valt tegen.
  3. Je komt niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.
  4. Je krijgt geen huisvestingsvergunning.

Wat is Vormerkung/ waarom zou ik een koopovereenkomst inschrijven in het kadaster?

Vormerkung is een Duits woord en betekent het inschrijven van een koopovereenkomst voor onroerende zaken (huizen) in de openbare registers.

Als huiskoper bent u niet verplicht om het koopcontract in te laten schrijven bij het kadaster. Het wel inschrijven kan bescherming bieden tegen mogelijk problemen. Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat de verkoper het huis aan meerdere kopers tegelijk verkoopt. Door de koopovereenkomst in te schrijven heb je de eerste rechten op de koop van het huis. Daarnaast biedt inschrijving van het koopcontract bescherming tegen financiële problemen van de verkoper. Als er bijvoorbeeld beslag wordt gelegd op de woning kan het huis, indien de koopovereenkomst is ingeschreven, toch aan jou worden overgedragen.

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn gebreken aan een woning die pas na de overdracht van de woning aan het licht komen. Verborgen gebreken kunnen een nachtmerrie veroorzaken als ze aan het licht komen. Voorbeelden van verborgen gebreken zijn rotte vloeren, een riool die helemaal verstopt blijkt te zijn, oude elektra wat gevaar oplevert.

Aansprakelijk stellen
Als er sprake is van verborgen gebreken dan kan je proberen om de verkoper aansprakelijk te stellen. Onder voorwaarden is dit mogelijk. In ieder geval is van belang dat:

  1. Het gebrek al aanwezig was op het moment dat de woning is overgedragen.
  2. Je als koper hebt voldaan aan je onderzoeksplicht.
  3. Je als koper kan aantonen dat het om een gebrek gaat dat je als koper bij de inspectie niet redelijkerwijs kon vaststellen.
  4. Het gebrek moet het normale gebruik van de woning verhinderen.

Wat is het energielabel?

Het energielabel is een certificaat dat informatie geeft over hoe zuinig een woning is. Met andere woorden, hoe goed de woning is geïsoleerd. Sinds 2015 is het verplicht dat verkoper bij de levering van een woonhuis aan koper een definitief energielabel overhandigd.

Het label wordt weergegeven in energieklasses (A t/m G). Zeer energiezuinige woningen hebben een A label. Zeer onzuinige woningen hebben een G label.

Het energielabel geeft bij bestaande woningen ook een advies met mogelijke maatregelen die de woning energiezuiniger kunnen maken. Het label is 10 jaar geldig.

De levering van de woning

De levering van een woning vindt plaats op het moment van het tekenen van de akte van levering (ook wel transportakte genoemd) bij de notaris, die ervoor zorgt dat alles in orde is. De notaris checkt bijvoorbeeld of het geld op zijn rekening staat en of de verkoper ook echt de eigenaar van de woning is.

Door het ondertekenen van een koopovereenkomst ben je dus nog geen eigenaar van de woning. Pas bij het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris vindt de feitelijke levering van de woning van de verkoper naar de koper plaats.

Kadaster
De levering is compleet als de akte van levering is ingeschreven bij het Kadaster. Bij het Kadaster staan alle woningen geregistreerd. De inschrijving bij het Kadaster wordt verzorgd door de notaris. Deze inschrijving is openbaar. Iedereen kan deze gegevens dus opvragen bij het Kadaster en iedereen kan zien dat jij eigenaar bent van de woning.

Zijn de kosten voor een akte van levering aftrekbaar?

Als je een woning koopt, mag je in het jaar dat je deze woning koopt een aantal kosten aftrekken van de belasting. Voor het kopen van een woning moet je meestal bij de notaris twee akten tekenen; 1 voor de levering van de woning en 1 voor de hypotheek (hypotheekakte). Voor beide moet je betalen aan de notaris.

De kosten die je betaalt voor de akte van levering mag je niet aftrekken van de belasting. De kosten die je aan de notaris betaalt voor de hypotheekakte mag je wel aftrekken van de belasting. Hieronder vind je een overzicht van de kosten die je wel en niet mag aftrekken als je een woning koopt:

Wel aftrekbare kosten:

  • afsluitprovisie en andere bemiddelingskosten voor het krijgen van de lening;
  • notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, inclusief BTW;
  • betaalde boeterente of oversluitkosten;
  • taxatiekosten (alleen om een lening te krijgen);
  • kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie;
  • bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst;
  • onder bepaalde voorwaarden de kosten van een nieuwbouwdepot of een verbouwingsdepot.

Niet aftrekbare kosten:

  • overdrachtsbelasting en omzetbelasting;
  • notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte;
  • bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst;
  • kosten van onderhoud en verbouwing. Voor een rijksmonumentenpand mag je deze kosten onder bepaalde voorwaarden wel aftrekken.

Hypotheek

De meeste mensen die een huis gaan kopen moeten een hypotheek afsluiten om het huis te kunnen betalen. Een hypotheek sluit je meestal af bij de bank. Alle afspraken tussen jou en de bank worden vastgelegd in een hypotheekakte. Deze teken je bij de notaris op de dag dat je ook de leveringsakte tekent.

Welke hypotheekvormen zijn er?

Tot 1 januari 2013 waren er zeer veel hypotheekvormen. De afgelopen 10 jaar was de aflossingsvrije hypotheek zeer populair. Daarmee los je niets van je hypotheeklening af. Dit was niet erg omdat de huizenprijzen toch wel stegen. Dit is de laatste jaren echter niet meer het geval.

De overheid heeft daarom per 1 januari 2013 nieuwe regels opgesteld voor hypotheekvormen en de daaraan gekoppelde hypotheekrenteaftrek. Als je gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek kun je nu nog maar kiezen uit twee hypotheekvormen. De standaard looptijd van een hypotheek is 30 jaar.

Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek wordt de lening/hypotheek met een vast bedrag per maand afgelost. Per maand betaal je een bedrag aan rente en aflossing. De rente wordt berekend over de nog openstaande schuld. In het begin (als de lening nog hoog is) betaal je meer hypotheekrente. Later betaal je steeds minder rente omdat je tegelijk per maand aflost. Je schuld wordt steeds minder dus je hoeft ook steeds minder rente te betalen. Aan het einde van de looptijd is de hele lening afgelost.

Annuïteiten hypotheek
Bij een annuïteiten hypotheek betaal je gedurende de looptijd een vast bedrag per maand. Dit bedrag verandert dus niet in de loop van de jaren zoals bij een lineaire hypotheek. In het begin van de looptijd bestaat het bedrag voornamelijk uit rente en een klein deel aflossing. Deze verhouding verandert naarmate de tijd vordert. Op het einde van de lening betaal je vooral aflossing en weinig rente. Aan het einde van de looptijd heb je dan de hele lening afgelost.

Hoe sluit ik een hypotheek af?

Op het moment dat je een woning koopt moet je hiervoor meestal geld lenen. Dit kan bij een verzekeringsmaatschappij of een particulier maar meestal lenen mensen dit geld van de bank. In ruil voor deze lening wil de bank zekerheid dat zij dit bedrag in de toekomst terugkrijgt. Voor deze zekerheid wordt een recht van hypotheek gevestigd.

Hypotheekofferte
Voor het krijgen van een hypotheek moet je een hypotheekaanvraag bij de bank doen. Als je met de bank overeenstemming hebt bereikt over de hypotheekvoorwaarden zal de bank een hypotheekofferte afgeven. De getekende hypotheekofferte is de afsluiting van de hypotheekaanvraag bij de bank. Op basis van deze informatie wordt de notariële akte van hypotheek opgemaakt.

Notaris
De wet schrijft voor dat een recht van hypotheek moet worden gevestigd in een notariële akte bij de notaris. De notaris zorgt ervoor dat het hypotheekrecht wordt ingeschreven in het Kadaster. Deze inschrijving is openbaar zodat iedereen kan informeren welke hypothecaire schulden er op een bepaald huis rusten. Dit bepaalt de overwaarde, dus ook de zekerheid die het huis biedt als onderpand.

Moet mijn partner ook de hypotheekakte tekenen?

Een partner dient de hypotheekakte te ondertekenen als je bent getrouwd of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan en jouw partner ook in het huis gaat wonen.

Wat is een starterslening

Een starterslening is een lening die specifiek is bedoeld voor startende woningeigenaars. Aan deze lening zijn specifieke voorwaarden verbonden. Deze lening is bedoeld om starters de kans te bieden een hogere hypotheek te krijgen en wordt verstrekt door het SVN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten).

Gemeenten
De lening wordt verstrekt door de gemeente. Op dit moment doen ongeveer 200 van de 420 gemeenten in Nederland mee met de starterslening. Op de site van de SVN kan je kijken of de gemeente waar jij een woning wilt kopen ook meedoet aan deze regeling.

Voorwaarden
Om in aanmerking te komen voor een starterslening moet je voldoen aan een aantal criteria. Dit hebben betrekking op onder andere inkomen en eigen vermogen. Elke gemeente kan andere voorwaarden stellen. Het is dus verstandig om goed na te gaan welke eisen jouw gemeente stelt.

Wat is Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op hypotheken tot € 290.000. Het is een veilige manier om geld te lenen voor de aankoop van je woning. Als je door overmacht je hypotheek niet meer kunt betalen dan neemt NHG de restschuld over. Daarnaast krijg je, als je leent met NHG, een lagere hypotheekrente. Dit is omdat de bank de garantie heeft dat NHG de mogelijke restschuld op zich neemt.

Restschuld
Door overmacht kan je in een situatie terechtkomen dat je je hypotheek niet meer kunt betalen. Dit kan zijn doordat je arbeidsongeschikt raakt, gaat scheiden of als je partner overlijdt. Als je je woning moet verkopen is de kans nu groot dat de woning te weinig opbrengt om je hypotheekschuld af te lossen. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (eigenaar die de NHG uitvoert) betaalt dan de restschuld aan de bank.

Voorwaarden
Als je aan de voorwaarden voldoet, wordt de restschuld door de Stichting aan jou kwijtgescholden. Deze voorwaarden zijn (Bron website NHG):

  1. Je hebt een hypothecaire lening afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie.
  2. Je hebt je betalingsachterstanden zoveel mogelijk zelf beperkt door jouw hypotheeklasten zoveel mogelijk te blijven betalen.
  3. Je moet jouw woning gedwongen verkopen omdat je jouw woonlasten niet meer kunt betalen als gevolg van een van de volgende vier oorzaken:
    – ontslag;
    – arbeidsongeschiktheid;
    – relatiebeëindiging;
    – overlijden van je partner.
  4. Je hebt toestemming van je hypotheekverstrekker om jouw woning te verkopen.
  5. Je hebt je woning verkocht met behulp van een makelaar.
  6. Je hebt je woning netjes bewoond.
  7. Je kunt de restschuld niet uit eigen middelen aflossen.

Wat is een samenlevingscontract

Een samenlevingscontract is een schriftelijke overeenkomst tussen jou en je partner waarin je afspraken kunt maken over financiën, woning, inboedel en wat er gebeurt op het moment dat je uit elkaar gaat of een van jullie overlijdt.

Het samenlevingscontract kent geen wettelijke regeling. Dat betekent bijvoorbeeld dat na beëindiging van het contract geen alimentatie verschuldigd is tussen de (ex) partners, tenzij je dat in het contract afspreekt. Het is puur een overeenkomst tussen jou en jouw partner. Je bent dan ook geheel vrij in de onderwerpen die je wilt regelen in het contract.

Waarom een samenlevingscontract opstellen?
Het opstellen van een samenlevingscontract brengt diverse (fiscale) voordelen met zich mee. Inden je geen samenlevingscontract afsluit kun je later tegen onaangename problemen aanlopen.

Het sluiten van een samenlevingsovereenkomst voorkomt veel onduidelijkheid en ruzie op het moment dat partners uit elkaar gaan. Daarnaast kun je als je een samenlevingscontract hebt fiscaal partners van elkaar zijn wat je bij jouw belastingaangifte geld kan opleveren.

Wat staat er in een samenlevingscontract?
Je kunt van alles afspreken in een samenlevingsovereenkomst. De volgende onderwerpen staan er vrijwel altijd in:

  1. kosten van de huishouding;
  2. verdeling van bezittingen (inboedel);
  3. afspraken over de woning;
  4. pensioenafspraken;
  5. verblijvingsbeding

Wat is een verblijvensbeding?

Een verblijvingsbeding is een regeling die vaak wordt opgenomen in een samenlevingscontract. In deze regeling leg je vast dat de gemeenschappelijke bezittingen van jou en jouw partner automatisch naar de andere partner gaan op het moment dat je overlijdt. Normaal gesproken kan je een regeling die pas geldt als je overlijdt alleen maar in een testament zetten. Het verblijvingsbeding is de enige uitzondering hierop. Je kan het verblijvingsbeding in een samenlevingscontract dus zien als een mini testament wat alleen van toepassing is op de gezamenlijke bezittingen zoals bijvoorbeeld een huis.